El crecimiento de proyectos de infraestructuras, energías renovables y desarrollo urbanístico ha llevado a un aumento en los procesos de expropiación de terrenos en España. En 2025, la legislación sigue evolucionando para equilibrar los intereses de los propietarios con los planes del Estado y las empresas privadas.
Cuando un terreno es expropiado, el propietario tiene derecho a recibir una indemnización justa, pero es común que surjan disputas sobre el valor de la compensación o la legalidad del proceso. En este artículo, analizamos qué derechos tienen los propietarios ante una expropiación, cómo reclamar una compensación adecuada y qué cambios normativos podrían influir en estos procedimientos durante 2025.
Qué es la expropiación y cuándo puede aplicarse
La expropiación forzosa es el mecanismo legal que permite a las administraciones públicas adquirir propiedades privadas para un fin de utilidad pública o interés general, garantizando una compensación económica al propietario. Entre las razones más comunes para la expropiación se encuentran:
- Construcción de carreteras, autopistas o ferrocarriles
- Ampliación de infraestructuras de transporte o suministro de energía
- Proyectos de energías renovables, como parques eólicos o solares
- Desarrollo urbano y vivienda pública
- Creación de zonas protegidas o áreas de conservación ambiental
La administración debe justificar la necesidad de la expropiación y seguir un procedimiento legal que garantice los derechos del propietario afectado.
Cómo se determina la indemnización en una expropiación
Uno de los aspectos más críticos de una expropiación es la valoración del terreno y la compensación económica que se otorga al propietario. En 2025, las valoraciones deben basarse en criterios de mercado actualizados y ajustarse a las normas de equidad y proporcionalidad establecidas en la ley.
El precio de la indemnización se calcula teniendo en cuenta:
- El valor de mercado del terreno o inmueble en función de su ubicación y características
- Las pérdidas económicas derivadas de la expropiación, como la interrupción de actividades agrícolas o comerciales
- Los costos adicionales para el propietario, como gastos de reubicación o adaptación a una nueva propiedad
En muchos casos, la administración ofrece una compensación inicial que puede ser inferior al valor real del bien expropiado, por lo que es fundamental que el propietario recurra a un perito independiente y, si es necesario, inicie un procedimiento de reclamación para obtener una indemnización justa.
Procedimiento legal en una expropiación
El proceso de expropiación sigue una serie de pasos legales que garantizan el derecho de defensa del propietario:
- Declaración de utilidad pública: La administración debe justificar la necesidad del proyecto y su impacto en la comunidad.
- Notificación al propietario: Se informa al titular del terreno sobre la expropiación y se le ofrece una compensación inicial.
- Fase de negociación: El propietario puede aceptar la oferta o presentar alegaciones y contraofertas sobre el valor de la indemnización.
- Determinación del justiprecio: Si no hay acuerdo, el Tribunal de Expropiación fija el valor definitivo del terreno.
- Pago e inscripción de la propiedad a nombre de la administración: Una vez realizado el pago, la titularidad del bien pasa al Estado o la entidad responsable del proyecto.
Si el propietario considera que la indemnización es insuficiente o que la expropiación no cumple con la normativa, puede recurrir la decisión ante los tribunales.
Cómo impugnar una expropiación en 2025
No todas las expropiaciones se ajustan completamente a la ley. En algunos casos, los propietarios pueden recurrir la decisión administrativa si consideran que no se ha justificado debidamente la utilidad pública, si se ha producido un procedimiento irregular o si la compensación económica es inferior al valor real del bien expropiado.
Las vías más comunes para impugnar una expropiación incluyen:
- Alegaciones en el proceso administrativo: Presentar informes periciales que justifiquen un valor superior al ofrecido.
- Recurso contencioso-administrativo: Si la administración sigue adelante con la expropiación sin aceptar las alegaciones del propietario, se puede acudir a los tribunales para reclamar una compensación mayor.
- Revisión de la utilidad pública: En algunos casos, se puede argumentar que el proyecto no cumple con los requisitos legales para justificar la expropiación.
Un abogado especializado en expropiaciones puede guiar al propietario en este proceso y aumentar las posibilidades de obtener una compensación adecuada.
Expropiaciones por energías renovables y terrenos rústicos
Uno de los sectores donde ha habido un aumento significativo en las expropiaciones es el de las energías renovables. La instalación de parques solares y eólicos requiere grandes extensiones de terreno, y en muchas ocasiones los propietarios de fincas rústicas se ven afectados por estos proyectos.
En 2025, se han establecido nuevas normativas para garantizar que los propietarios de terrenos rústicos afectados por expropiaciones relacionadas con energías renovables reciban compensaciones adecuadas y, en algunos casos, puedan optar por acuerdos de alquiler en lugar de venta forzosa.
Esto significa que, en lugar de perder sus tierras de manera permanente, los propietarios pueden negociar contratos de arrendamiento con las empresas promotoras, obteniendo ingresos a largo plazo sin renunciar a la propiedad de sus terrenos.
Para los agricultores y ganaderos, este tipo de acuerdos puede ser una opción más favorable que una expropiación definitiva, ya que les permite mantener su actividad productiva en otras áreas de su finca.
Conclusión: derechos y estrategias legales para propietarios afectados
Las expropiaciones seguirán siendo una herramienta utilizada por las administraciones en 2025 para el desarrollo de infraestructuras y proyectos energéticos. Sin embargo, los propietarios tienen derecho a defender sus intereses, asegurarse de que el proceso se realice con transparencia y, sobre todo, recibir una compensación justa.
Si se enfrenta a una expropiación o necesita asesoramiento sobre cómo proteger sus derechos y negociar la mejor compensación posible, nuestro despacho de abogados puede ayudarle a gestionar su caso con la mejor estrategia legal.
